新租客法案，租客入住后，房东必备的9个管理基本功

很多房东以为，租客签了合同、交了押金，房子顺利出租出去，自己就可以安心做“收租的人”了。

但随着《Renters’ Rights Act》将在2025年正式落地，英国房东的“合规责任”不再止于签约阶段，真正的挑战，是从租客入住那一刻才开始的。

如果你不想因为漏掉一个细节，让租客赖着不走、维权无门、甚至承担法律责任，那么这9件事，你必须提前知道

01

所有租约将自动变成“周期性合同”

新法生效后，不论你的租约原本有没有固定期限，所有租约都会自动转变成“周期性合同”（Periodic Tenancy）。这意味着：

不能再设定6个月、12个月等固定期限；
也不能通过“更新租约”的方式重新设置期限；
如果想结束租约，只能通过Section 8合法流程提出解约理由。

换句话说，固定期限租约(Fixed Term Tenancy)在新法下将被彻底淘汰，房东也失去了“自然到期收房”的权利。

涨租只能通过Section 13正式提出

新规下，租金调整不再是“合同里写好了就行”或者“双方口头协商”这么简单。

所有涨租行为必须通过Section 13的官方涨租通知提出；
合同里的涨租条款自动失效；
租客可以在收到涨租通知后向法庭上诉，房东需有合理依据支撑调整金额。

涨租这件事，从此变成了一件需要留下证据链的“行政行为”，不是一句“最近市场都涨了”就能说服租客。

房东资料与合规文件必须及时更新

新法要求所有房东都要在政府的PRS数据库中注册。一旦房东的联系方式、房东身份、房产状态或合规文件（如EPC、EICR）发生变化，都必须在数据库中同步更新。
这不仅仅是“系统资料同步”那么简单：数据库信息会成为你日后维权、收回房产、涨租、申请许可的依据。
建议设置一个季度提醒，定期确认信息是否准确，避免疏漏造成后果。

合规证书不能过期：Gas & EICR要定期续

新规没有改变对“安全合规证书”的硬性要求，燃气安全证书（Gas Safety）和电气检查报告（EICR）依然需要按时更新。但如果你未能在到期前更新这些证书，新法下的后果会更严重：

你将丧失使用Section 8的驱逐权利；
一旦房客投诉或发生事故，房东责任将被直接放大。

建议设置日历提醒，提前安排检查，证书过期前更新，不要等到租客提醒你才想起来。

每年至少一次安全检查，不能忽视

你需要每年至少对出租房屋进行一次安全检查，包括：

烟雾报警器是否工作正常；
一氧化碳报警器是否安装在燃气设备房间；
HMO房东则还需定期查看公区、消防设备等。

这一步虽然听上去繁琐，但一旦出了问题，这种“没检查”反而会成为你最大的责任。

宠物申请必须28天内回应，否则默认同意

这是本次新法中最“容易踩坑”的地方之一。

一旦租客正式提出养宠物的请求，房东必须在28天内书面回应，否则视为你默认同意。你可以拒绝，但必须有合理理由，并留下记录。你也可以设置条件，比如：

租客需购买宠物责任险；
明确宠物不可入主卧等。

这条看起来小，但在实际纠纷中非常关键。建议你预设宠物政策模板，收到申请后及时回复。

房屋要持续达标，不能只看入住时

“适宜居住标准”（Decent Homes Standard）将在新法中首次全面适用于私人租赁市场。注意：这不只是租客入住时的验收标准，而是整个租期内持续达标的要求。

潮湿、霉菌、暖气损坏、结构问题……只要被认定为不达标，房东将面临执法追责。

建议在每一次巡查时做一个小型“适居检查”，并拍照存档。

出现严重安全隐患，处理要在时限内完成

2025年即将落实的《阿瓦布法》将为严重健康与安全问题设定法定处理时限，如果租客提出的维修请求涉及结构安全、通风采光、严重渗水等问题，房东必须在规定时间内给出响应并解决。

这项法律的执行细则还在制定中，但你现在就可以做的，是建立一套“维修请求记录表”，记录每一次的接收、反馈和处理时间，做到有据可查、留痕管理。

不再允许用Section 21无理由赶人

新法废除了Section 21，也就是“无理由收回房屋”这一通道。未来无论租客再怎么让人不满，也只能通过Section 8列明具体理由来收回房子，比如：

严重拖欠租金；
房东或家属需要自住；
租客有违反租约行为等。

这意味着，合法收房的成本和流程将变得更长、更复杂、更需要准备。房东必须学会“走程序”，否则不仅赶不走人，可能还反被投诉违法驱赶。

写在最后

过去出租房子，是一句“你啥时候搬？”

未来出租房子，是一套“合规体系”，要有人证、要有记录、要讲程序。
如果你还在用老办法运营出租房，2025年新法落地之后，问题只会越来越多，越来越难解决。

这9件事，是每个房东必须习惯的新日常。