英国房东都应该知道：选好贷款方式，提前解锁下一套房

很多第一次做房东的朋友，把精力都放在选房、谈价、装修、找租客，却忽略了贷款结构这个“起手式”。其实，一套房的贷款方式，不只影响这套房每月的支出，还直接决定了你有没有能力买下一套房。

英国最常见的两种房贷结构是：本息同还（Repayment）和只还利息（Interest Only）。表面上只是“还款方式不一样”，但背后的差距，体现在现金流、可支配资金、再贷款能力甚至你的税务结构上。

本文会系统拆解这两种贷款的优劣，尤其是为什么很多专业房东会选择“只还利息”——不是因为他们不想还钱，而是他们想把钱用在更灵活、能产生更大作用的地方。

买第一套房时做出的贷款选择，往往已经决定了你有没有机会买到第二套。

两种主流贷款方式的区别：Repayment vs. Interest Only

在英国申请Buy-to-Let房贷，银行通常会提供两种还款方式选择：

本息同还（Repayment Mortgage）：每月还款中包含利息+部分本金，贷款在固定期限内还清。
- 优点是房贷会自动归零，资产安全性更高；
- 但缺点是每月负担较重，限制了房东现金流。

只还利息（Interest Only Mortgage）：每月只支付利息，本金保留到贷款期末一次性归还。
- 优点是月供较低、流动性更强；
- 但需要房东有计划地安排将来的还本方式（例如卖房或再融资）。

这两种贷款并没有绝对的好坏，关键在于你选择哪一种更符合你的持有模式和资金布局策略。

对于打算长期持有房产、并逐步扩展房产组合的英国房东来说，Interest Only 是一种更具操作空间的贷款方式。下面这三点，是很多经验型房东选择它的核心理由：

在同样的贷款金额和利率下，只还利息的每月支出明显低于本息贷款，释放出大量现金流。

假设你贷款 £200,000，利率为 5%，25年期：

每月差出 £337，一年就是 £4,000 多。这笔钱可以用来做很多事：

对于需要滚动使用资金的房东来说，这笔差额，就是你在市场上能不能抓住下一个机会的本钱。

英国长期通胀率平均维持在2–3%左右，2022–2023年期间甚至超过10%。假设贷款 £200,000，每年通胀2.5%，20年后这笔钱的“实际价值”已经缩水至约 £120,000 左右。

与此同时，根据ONS数据，过去20年英国平均房价翻倍上涨。也就是说：

如果最终通过卖房或再融资还本，你可能会发现：本金根本不需要你自己掏出来，资产增值早已“覆盖”了它。

所以，只还利息的本质不是“欠债不还”，而是利用时间的杠杆，在更长的周期内安排你的财务重心。

本息贷款会把大笔现金“锁在墙里”，每月主动还掉部分本金，这听起来安全，其实牺牲了灵活性。

而选择只还利息，你的本金留在手里，可以用于更有弹性的安排：

这个逻辑背后是：钱越能动，你的选项就越多；钱一旦还掉了，它就再也帮不了你做别的。

对于想持续买房的房东来说，“下一套房”什么时候能开始，往往取决于你现金流是否宽裕、贷款能力是否稳定、资金是否可以重复使用。

所以贷款结构的选择，决定了你的扩张速度。选对了，它就是你开启下一套房的通行证。

虽然只还利息在投资中更常见，但也不是万能的。以下几种情况，更适合选择本息贷款：

持有周期短、打算3–5年内卖出，逐步归还本金可以在出售时保留更多净值，减少一次性还本压力。

在这类模式中，你是“部分自住型”买家。银行大多数时候只接受本息贷款申请。

一些房东目标是“买一套、还清它、然后安稳持有”，对现金流要求不高，更希望早点还完心里踏实。

对于年纪偏大的申请人或只想贷10–15年的人来说，本息贷款能确保每月推进本金偿还，银行也更愿意批贷。

贷款不是只看月供数字的决定。它背后是一套关于资金使用、未来计划和风险偏好的系统判断。

关键不是哪种方式更好，而是：哪种方式，更适合你要走的那条房东路径。